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成思危:房价最多跌25% “中国式次贷”问题引起中央重视

 
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帖子发表于: 星期二 十月 26, 2010 9:51 pm    发表主题: 成思危:房价最多跌25% “中国式次贷”问题引起中央重视 引用并回复

  核心提示: 从长远来看它是要涨的,那么房价可不可能大跌呢?这个我认为可能性也不会太大,几个基础因素在这。

  主持人:这有问答的网友,想问您一些问题。我是2007年毕业的大学生,目前的高房价,动不动就几十万,几百万,我想刚毕业的学生买房是个奢侈的梦想。

  成思危:对这部分人的买房,我是曾经提过个建议,第一就是从这个头款应该可以降低,第二点呢就是要给优惠利率,第三点呢就是采取递增式的还款方法,因为他们肯定是每年的收入是在不断增加的,对不对,按照这样,我认为是可以解决这部分人的买房问题的。

  主持人:大家对于房市还是比较关心啊,这里还有一位网友,来自于陕西的凤凰网友提到了,内地一线城市的房价,您觉得说最多会跌25%吗?

  成思危:对。

  主持人:请再多跌一些吧,他说。

  成思危:是这样的,这个房价问题,我们要从经济学上看,就是说从长远来说它总是上涨的,从长远来说,为什么呢?因为你看房价的构成,土地价格,它是稀缺资源,它要上涨,那么建筑材料,从通货膨胀角度来看它也会涨,那么劳动力我们更应该涨,因为建筑工人的工资,现在很多是农民工工资偏低,它也要涨,所以这几种因素加在一起,从长远来看它是要涨的,那么房价可不可能大跌呢?这个我认为可能性也不会太大,因为我刚才说了这几个基础因素在这,刚性的需求,几个基础因素在这,那么所以照这样情况看,我个人认为呢,房价大概最多下跌25%,过了三天戴德梁行发表了一个调查报告,说一线城市可能下降20%到25%,二线城市(下降)10%到15%,和我的预测不谋而合,最近好像渣打也有一个报告,也差不多是跟我的预测差不多。

  成思危:中国房价高涨主因是土地价格上涨

  2010年10月,世界权威金融分析机构标准普尔发布报告称,未来一年,中国大城市的房价可能出现最高10%的回调。然而10月15日,根据中国国家统计局公布的数据,9月份,全国70个大中城市的的房价仍然同比上涨了9.1%。在北京、上海等一线城市,(平均)房价比去年同期上涨了超过6000元人民币。

  主持人:很多的朋友和网民也就问了,这25%什么时候能够真的降下来。

  成思危:我说的话叫最多降25%,为什么?我在2005年的时候做过北京,上海,福州三个城市的分析,就中国的房价在正常情况下,是四个四分之一,就是地价占四分之一,这个建安费用四分之一,政府税费四分之一,开发商利润四分之一。那我们这一轮房价是怎么上去的呢,是地价带动上去的,那么地价一上,政府税费肯定就增加了,对不对?另外开发商也趁火打劫了,他的利润也增加了,建安费用应该相对来说增加没这么快,尽管有一段(时间)钢材涨价,水泥涨价等等,没有这么快。所以这一轮的上升,就是打破了我刚刚说的平衡,四个四分之一的平衡,那么这四个四分之一也不单是我的研究,后来也有佐证,什么佐证?全国工商联做过调查,就是说在房地产里头,政府拿走了大概一半,你想地价加政府税费,不就差不多一半。当然我们说在现阶段就算它是合理的吧,那你不能地价再超过这个合理水平了,你地价要超过合理水平,必然带动房价的上升,那么现在就是根据我的计算,就是地价大概是,当然只能说是平均了,因为各个地块不一样,平均的地价带上去了将近一倍,所以如果地价回到本位上那就是25%,最多25%。

  成思危:“80%的人买不起房”说法不准确

  根据中国国家统计局10月15日公布的数据,9月份,新建住房的售价同比上涨幅度为11.3%,而二手房价的同比上涨幅度为6.2%。

  成思危:但是还有一个点我们要考虑到,就现在老说中国80%的人买不起房,这个说法是有问题的。中国有房的人是72%,你怎么能说80%买不起房呢? 他之所以说买不起,是指他要再买套新房买不起,如果他把老房子卖掉,那他就不一样了,因为他老房子一般位置比较好。所以我们老说房价收入比,我说中国的房价收入比要20以上,跟国外差太多了,他没算他这个房价,你得要减掉你老房的房价跟收入比,而且现在我认为这部分要改善住房的人,比所谓投机性需求还要大,这是我个人看法。所以你看这个一旦房地产一调控,这个二手房市场就卖房的人就少了,为什么呢,他不想买新房,他就旧房不卖了,对不对。所以这部分的需求是存在的,而且这部分需求我认为,将来对我们中国的房市会有比较大的影响,就是什么呢,就是它实际上是这个补差的钱他已经有了,就等待时机,时机合适我马上就出手。那么如果房价降了15%,他认为是时机了,他就可能出手,这一出手呢供求关系就会使得房价不会再往下降,甚至还会反弹。所以这一部分,我觉得是这个我们应该看到的。

  主持人:是不是中央的这种宏观调控的措施会继续地出台?

  成思危:他异地买房,你算不算,你收不收。

  成思危:靠房产税很难把当前房价“打”下来

  楼市调控的目标并不是让房价大跌

  2010年9月,在广州、上海、武汉、南京等城市,多个地块频频被豪掷重金的开发商收入囊中,而在北京,被称作“最后黄金地块”的CBD核心区域也将有12宗土地进入出让流程,引来了外界对于“新地王”的种种猜测。一时之间,不少媒体纷纷报道,进入往年楼市热销的“金九银十”之后,中国楼市似乎已经出现了调控之后的回暖势头。

  在各地开发商竞相争地的同时,在北京、上海、南京、重庆等地,有多个商品房楼盘也遭到了购房者的“疯抢”,成为了在开盘当天便一售而空的“日光楼盘”。2010年9月,有香港媒体报道,被喻为调控内地楼市终极利器的房产税,将有可能在“十一”假期前后出台,并从2011年1月1号开始实施。

  主持人:有些人觉得是不是中央的这种宏观调控的措施会继续地出台,因为这种(地产价格)反弹看起来好像已经出现这种苗头了。

  成思危:不是,现在是这样,就是实际上就是我们对中央这个政策目标的理解,中央政策目标是遏制部分城市房价过快上涨,我们是这样一个目标,对不对,而不是说让房价大跌,我没有看到任何一个文件说让房价跌40%,50%,但是有很多人在那儿宣传,中央调控的结果,房价能跌40%到50%。所以我认为就是我们现在实际上要做的,就是要特别使这些房价过快上涨的城市的房价掉下来,掉15%,20%,我说最多是25%,要掉下来。起码是不能比去年年底的房价再高了。

  主持人:但是我们常常会问How,如何做到这一点?有人说是房产税的推出,您又觉得怎么看?

  成思危:房产税的问题,我觉得这个问题如果从国外的情况看,确实是有收房产税的,但是中国的问题是你怎么收?如果是第一套房都收,那这实际就增加了老百姓的税负,从另一个角度来看,你不也等于是抬高了房价吗?对不对?那么如果说第一套房不收,收第二套房,那就涉及到第二套房怎么认定的问题。我可以把这个房子说成……

  主持人:兄弟姐妹。

  成思危:说是同一个未成年子女和父母算在一块,那我已经成年的子女,另外还有兄弟姐妹,甚至农村的亲戚,对吧?那你怎么认定。另外还有像现在有些人是异地买房,你比如说据我知道,在海南五指山市,东北某个大学,就一批教授在那买了房子,山东的日照市,有一个北大教授村,北大的教授很多人在那买房,他异地买房,你算不算,你收不收,对吧。而现在想说是我们利用收房产税,能够把房价打下来,我个人认为效果可能不会很明显。

  成思危:“中国式次贷”严重 已引起中央重视

  2009年12月,成思危曾在一个高级研讨会上表示,中国为刺激经济而产生的投资过快现象将有可能带来地方政府大量举债的风险。而目前根据中国审计署的审计,在一些地区,地方政府的负债已经超过了当年全年的财政收入,部分地方甚至超出了两倍之多。

  主持人:经过房地产的这一轮调控,可能土地的拍卖价格,税收收入又减少了,这个地方政府的融资平台它的债务已经是比较高昂了,很怕有中国式的次贷问题。

  成思危:对,就是外国的次贷是把钱贷给没有还款能力的个人,中国的次贷是把钱贷给没有还款能力的地方政府。那么当然现在具体的数据还不能够说有权威的数据,但根据目前看,大概各地在去年膨扩的时候是8000个左右的融资平台,包括有的县都有融资平台,成立了大量的融资平台,从银行贷款,那么去年由于拉动要保8%,所以银行也是比较宽松,特别对地方政府贷款,反正你拿你的将来的收入做担保,我就贷给你,错了也犯不了大错误,所以银行也贷,那么地方政府债务总量是多少,现在有各种不同的数据,审计署是只抽查了一部分。据有关方面的数据,最高到了7.66万亿,这个数字就相当高了,相当我们GDP的这个 20%多一点了,但是现在也有一些学者说不用担心,因为中央财力很强,出现问题中央能够处理。我的问题是,中央如果处理的话,必然的话,就减少我们民生,改善民生,社会保障等等方面的支出,最后还不是老百姓受损失吗?第二个可能是转变成银行的坏账,这也同样会造成是老百姓的损失,那么第三个更坏的就是我们多印钞票,多印钞票造成通货膨胀来稀释这个债务,这也不是老百姓的损失吗,对不对?现在有的学者说,不要紧,我们这个平均的债务比例,是130%,还在安全线之内,我就说了,不能讲平均,为什么不能讲平均,那些负债多的县,能让负债少的县去替它还钱吗,那些高于130%,200%,300%的谁来救它,别的省市不会去救它,只能靠中央去救,那么今年看来这个问题逐渐受到重视,所以中央也采取了各种措施,在查在处理这些问题。

  主持人:您觉得现在房价过高,或者说回来回落25%很大一部分是土地价格的成本,但现在看起来土地价格成本这部分,地方政府还很靠这个土地价格的收入。

  成思危:是,所以我不是说这一轮房产的上涨,就是土地价格带上去的。

  主持人:但是因为您也回答了我们这些想买房的年轻朋友们的意见,他们等这25%什么时候下来,现在看起来呢难度有点大。

  成思危:这个得看政策,我们实际上对这些所谓加心层应该有特殊的政策,你没有特殊政策他买不起。
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